Kako je san o vlastitom stanu postao nemoguća misija za mlade u BiH

Kupovina prvog stana za mlade ljude i mlade bračne parove u Bosni i Hercegovini zvanično je prerasla iz ekonomskog izazova u stambenu krizu neslućenih razmjera.

Dok cijene kvadratnog metra u velikim bh. gradovima dostižu povijesne maksimume, primanja građana ni približno ne prate ovaj tempo. Rezultat toga je generacija mladih koja je osuđena na doživotno podstanarstvo ili odlazak iz države.

Plaća u stotinama, kvadrat u tisućama

Da bismo razumjeli dubinu problema, dovoljno je pogledati zvanične statističke podatke entitetskih zavoda za statistiku i agencija za nekretnine.

Neto prosječna plaća u BiH kreće se oko 1.380 KM do 1.400 KM (u zavisnosti od entiteta), dok zvanični podatci o realiziranim kupoprodajnim ugovorima pokazuju da prosječna cijena kvadrata u Federaciji BiH iznosi oko 3.000 KM, dok u top zonama raste dramatično brže i doseže i 5.000 KM.

Primjerice, U općinama Stari Grad i Novo Sarajevo, prosječne cijene novogradnje kreću se između 4.350 KM i 4.550 KM po kvadratu. Na elitnim lokacijama ili u novim zgradama u centru grada, cijene idu od 6.000 KM pa čak i do šokantnih 11.000 KM po kvadratu.

Banja Luka i Mostar prate Sarajevo u stopu. Prosječna cijena kvadrata u Mostaru i Banjoj Luci kreće se u rasponu od 2.800 KM do preko 4.000 KM za atraktivnije lokacije. I u ta dva grada postoje nekretnine gdje se kvadrat cijeni i iznad 5000 KM.

Tko kupuje stanove ako prosječan građanin ne može?

Ovo je ključno novinarsko pitanje. Ako domaća mladež s prosječnim primanjima ne može priuštiti stan, kako to da se stanovi i dalje grade i prodaju? Agenti za nekretnine i ekonomski analitičari izdvajaju tri glavne grupe kupaca. Dijaspora, investitori i kapitalci, te oni sa sumnjivim kapitalom.

Naši ljudi koji žive i rade u Njemačkoj, Austriji ili Švedskoj kupuju nekretnine u domovini. Za njihove plaće, kvadrat od 2.000 do 2.500 eura je prihvatljiv, dok je za domaće radnike nedostižan.

Bogatiji pojedinci unutar BiH kupuju stanove kao vid štednje. Zbog niske kamatne stope u bankama, ljudi s viškom novca kupuju nekretnine jer znaju da im vrijednost raste, a novac investiraju u stanove koje kasnije iznajmljuju (često kao “stan na dan”). Također, nekretnine u BiH se i dalje često promatraju kao pogodan poligon za pranje novca stečenog kroz sivu ekonomiju.

Kreditno ropstvo i zid u bankama

Mladi koji ipak odluče ući u proces kupovine suočavaju se s rigoroznim bankarskim uvjetima. Da bi dobili stambeni kredit od 200.000 KM na period od 25 godina, mjesečna rata iznosi oko 1.000 KM (zavisno od kamatne stope). Prema zakonima o bankama, rata kredita ne smije iznositi više od polovine primanja, što znači da mlada osoba (ili par) mora imati sigurna i zvanično prijavljena primanja od najmanje 2.000 do 2.500 KM.

Za nekoga tko tek počinje karijeru, radi na ugovoru o djelu ili u sektorima poput trgovine i ugostiteljstva, ovo je nepremostiva prepreka. Dodatno, banke traže učešće (često 10% do 20% vrijednosti nekretnine), što znači da kupac mora imati 20.000 do 40.000 KM gotovine prije nego što uopće preda zahtjev za kredit.

Posljedice po društvo

Ova kriza sa sobom nosi ozbiljne sociološke posljedice. Prema zvaničnim europskim statistikama, mladi u BiH u prosjeku ostaju živjeti s roditeljima do svoje 30. ili čak 32. godine, upravo zbog nemogućnosti rješavanja stambenog pitanja. Parovi prolongiraju stupanje u brak i planiranje obitelji jer nemaju krov nad glavom. Kupovina stana i podizanje djeteta u isto vrijeme postali su financijski nespojivi pojmovi za većinu.

Oni koji ne kupe stan moraju u najam. Garsonijere i jednosobni stanovi u većim gradovima danas se iznajmljuju za 400 do 700 KM mjesečno (bez režija), što guta skoro polovinu prosječne plate.

Ima li rješenja?

Subvencije koje nude županijske i entitetske vlade (poput jednokratnih pomoći od 10.000 KM do 12.000 KM za mlade) stručnjaci ocjenjuju kao “kap u moru”. One ne rješavaju problem jer čim vlada objavi subvencije, prodavci nekretnina za toliko podignu cijenu kvadrata na tržištu.

Dugoročna rješenja bi zahtijevala masovnu izgradnju javnih/neprofitnih stanova od strane države koji bi se mladima davali u povoljan dugoročni najam s opcijom otkupa, te uvođenje progresivnog poreza na nekretnine (viši porez za one koji posjeduju tri ili više stanova, a oslobađanje od poreza za mlade koji kupuju prvu nekretninu).

No, političari u BiH se brinu isključivo za vlastite nekretnine i novac. Građani ih ne interesiraju.

Nema računice

Za bazični dvosoban stan od 50 kvadratnih metara na prosječnoj lokaciji u Sarajevu (gdje je kvadrat oko 4.000 KM) potrebno je izdvojiti 200.000 KM. Ako uzmemo u obzir i troškove poreza, notara i opremanja, mladom paru je potrebno blizu 300.000 KM. Ako jedna mlada osoba prima prosječnu plaću od 1.400 KM i odluči svaku marku ostavljati po strani (što je nemoguće jer mora jesti i živjeti), za ovakav stan bi morala raditi punih 12 godina.